Si vous faites partie d’une société civile immobilière et que vous pensez que c’est le moment de passer à autre choses, et que vous voulez quitter, vous êtes alors au bon endroit ! En effet vous avez le droit de quitter une SCI, et à cet effet vous devrez céder vos parts, qu’elle soit une société familiale ou non, la même procédure s’imposera à vous. Notre rédaction va vous expliquer, à travers cet article, les différentes étapes à suivre pour vous détacher de cette société en toute légalité.
Tout d’abord, savoir combien valent vos parts
Lorsque vous allez quitter la société civile immobilière à laquelle vous appartenez, il faudra en premiers lieu vendre vos parts en tant qu’associé. Mais vous n’allez pas les céder à n’importe quel prix, par ailleurs pour déterminer leur juste valeur, il faudra calculer leur montant.
A cet effet il faudra réunir les données suivantes :
- Valeur du bien immobilier qui est la pièce maitresse de votre société ;
- montant de la trésorerie de la société ;
- dettes cumulées par la société (frais d’entretien, fournisseur, intérêts) ;
- nombre de parts sociales.
Toutes ces données sont assez faciles à réunir, excepté pour la valeur de l’immobilier, en effet vous aurez besoin de l’expertise d’un professionnel qui fera l’estimation pour vous. Lorsque le prix de vos parts sera définit il est nécessaire (si vous voulez qu’elles se vendent) de réduire leur cote de 5 % à 20 % pour espérer qu’elles se vendent auprès de vos associés.
Pour mieux comprendre comment ça marche nous vous proposons une illustration numérique :
Soit une SCI propriétaire d’un logement de 100 000 euros, sachant que le nombre de parts est de 1 000 000 et que chaque part est d’une valeur de 0,1 euro, la société civile immobilière compte une trésorerie de 32 000 euros et qu’elle a des charge d’entretien à payer pour son fournisseur d’une valeur de 2 000 euros.
Selon toutes ces données nous pouvons déduire le prix de la part comme suit :
Prix unitaire = (1 00 000 + 32 000 – 2 000) / 0,13 euro.
Obtenir l’accord des associés
Selon les statuts de la SCI familiale ou ordinaire, avant que chaque associé ne se détache de l’organisme, il faudra impérativement obtenir à l’avance l’aval de tous les associés ou au moins la majorité (selon le règlement suivi). Après l’obtention de l’accord des associés, ces derniers doivent racheter les parts, mais avant cela il faudra engager une procédure d’agrément.
Les parts de la SCI peuvent être cédées aux :
- ascendants ;
- descendants ;
- aux membres de la SCI en question ;
- conjoint.
Pour ce qui est des personnes qu’on appelle "les personnes qui sont extérieures à la SCI" comme les frères et sœurs et les cousins la cession libre ne sera pas valide.
Lors d’un décès d’un membre de la SCI, les parts du défunt seront transmises selon l’énoncé du statut de la société, qui peuvent être par voie de succession. Elles peuvent être sous forme :
- d’héritage ;
- de transmission libre ;
- un processus d’agrément.
La cession de parts de la SCI
Après obtention de l’accord de tous les associés concernant votre décision de vente et cession de parts, une assemblée générale réunissant tous les membres sera organisée à cet effet. Au terme de cette assemblée, l’agrément de votre vente sera signé par tous les participants.
Un acte de vente sera lui aussi signé et approuvé par un huissier et en présence de tous les partenaires, cet acte devra ensuite être enregistré aux impôts par le vendeur lui-même, à cet effet des prélèvements d’administration seront retenus à hauteur de 5 % de la vente effectuée.
Pour finir, la dernière ligne est de faire passer l’acte de cession chez le greffier, c’est ainsi que vous serez libéré de la SCI à laquelle vous apparteniez.