La société immobilière civile (SCI) est une moyen d’achat de biens immobiliers qui attire de plus en plus les investisseurs en raison de ses larges avantages. La réalisation de la société se fait à travers l’association d’au moins deux personnes, elles peuvent être un jeune couple (mariés, pacsés, en concubinage), des parents, des proches ou des amis. Elle est régi par le système de division de parts sociales entre associés, et obéit à un régime civil non commercial.
Création d’une SCI pour achat d’une résidence principale
Si vous souhaitez acheter une maison en SCI à titre de résidence principale, c’est-à-dire pour y habiter, deux choix s’offrent à vous :
Soit vous procédez à la création de la société civile immobilière au moment de l’achat du bien, dans ce cas la, il sera directement considéré comme une propriété de la société, et donc il est nécessaire de définir les modalités d’occupation du logement ; soit une occupation gratuite ou onéreuse. Sinon, si vous n’avez pas le temps d’attendre jusqu’à la fin de la procédure de création de la SCI, au risque de perde le logement, vous pouvez vous le procurez, ensuite créer votre société et le joindre à elle, vous recevrez en retour vos parts sociales du bien.
Quelles sont les démarches de réalisation d’une SCI ?
Les formalités de création d’une société immobilière civile sont un peu lourdes et contraignantes, elles comportent :
- La constitution de l’apport : à partir de 1€ (pas de montant précis)
- Rédaction du statut de la société ion d’une SCI
- Enregistrement au service des impôts de entreprises SIE
- Publication de l’avis de création de la SCI dans le journal d’annonces légales
- Dépôt du dossier au CFE ou au greffe du tribunal de commerce
Chaque étape constitue une réelle charge pour les associés, et un long travail administratif avec toute la paperasse à recueillir. Toutefois, cette responsabilité peut être déléguée à une équipe de gestion spécialisée.
Les avantages d’acheter une maison à habiter en SCI
Soumettre sa résidence principale à une société immobilière civile offre beaucoup d’avantages au propriétaires, tant sur le plan financier que fiscal. D’abord, elle permet d’investir dans un bien de grande valeur grâce à l’association de plusieurs membres.
De plus, elle permet une meilleure gestion des patrimoines des associés, avec une répartition fondée des parts sociales. Par ailleurs, la société civile immobilière à titre familiale offre une facilité de transmission du bien immobilier aux successeurs, avec des avantages fiscaux importants par rapport à la transmission d’un bien souscrit en nom personnel, qui engendre une donation entière de la demeure avec paiement des droits de mutations, contrairement à la successions des biens en SCI qui privilégient ses héritiers par une exonération de droits de mutations, si la donation est faite sur des parts sociales dont la valeur est inférieure à 100 000€ tous les 15ans. Concernant les impôts, la SCI a droit à une réduction d’impôts en cas de déficit foncier, ce qui peut créer une sensation de sécurité chez les propriétaires. En outre, la SCI bénéficie d’une exonération d’impôts sur les plus-values lorsque celle-ci est soumise au régime IR (impôts sur revenus) et que les habitants y séjournent de manière gratuite.
Inconvénients de la SCI
Malgré les diverses avantages fiscaux , la SCI n’est pas aussi parfaite qu’elle n’en à l’air, en raison de:
- Les lourdes démarches de création
- Les protocoles et les règles à suivre
- Absence de l’abattement forfaitaire de 30% sur le calcul du montant IFI
Souscrire une assurance prêt immobilier pour SCI
Contrairement à un placement immobilier classique, investir dans une SCI ne requiert pas toujours un montant élevé. Il n’est donc pas nécessaire de souscrire un prêt. Cependant, la rentabilité d’un tel investissement dépend en grande partie de la somme en jeu. Pour faire un profit significatif ou pour disposer d’une part non négligeable dans ce type de société, il faut souvent contracter un prêt. Dans ce cas, vous devez aussi souscrire la meilleure assurance de prêt immobilier pour votre projet. Avec cette garantie, l’assureur rembourse les mensualités à votre place si, pour une raison ou une autre (baisse de revenus, maladie, etc.), vous êtes dans l’incapacité de les restituer.
Le mode de fonctionnement de l’assurance emprunt immobilier dans le cadre d’une SCI est le même que celui d’un crédit immobilier classique. Il faut que le prêt soit assuré dans son intégralité. La quotité d’assurance, de son côté, varie en fonction du profil de l’emprunteur.
En règle générale, les organismes financiers exigent au moins la souscription d’une garantie assurance décès invalidité quel que soit le prêt immobilier contracté en SCI. Notez également que l’assurance emprunteur couvre uniquement les associés de la société civile immobilière assurés et non la SCI.
Les garanties proposées par une assurance de prêt immobilier en SCI ?
Une assurance prêt immobilier en SCI comporte de nombreuses garanties. Ces dernières incluent l’assurance décès. Ici, l’assureur rembourse le capital restant dû même si l’assuré décède. On peut aussi citer la garantie invalidité. Dans ce cas-ci, les mensualités sont prises en charge par l’assureur lorsque le souscripteur ne peut plus exercer son activité professionnelle, par exemple, à cause d’une maladie ou d’un accident de travail.
Il existe également des couvertures facultatives comme la garantie perte d’emploi qui protège le souscripteur lors d’un licenciement ou encore la garantie incapacité temporaire de travail quand l’assuré n’a pas la capacité d’exercer son activité sur le long terme.